一. 房屋建筑相關(guān)

1. 普通住宅與非普通住宅

1）普通住宅

普通住宅需同時(shí)滿足以下3個(gè)條件：

• 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上，以評(píng)估報(bào)告所示容積率為準(zhǔn)
• 單套建筑面積在 140 平方米（含）以下，以房產(chǎn)證所示建筑面積為準(zhǔn)
• 依照房產(chǎn)所在區(qū)域，滿足所購(gòu)房產(chǎn)的單價(jià)或總價(jià)（滿足其一）低于所在區(qū)域的單價(jià)的限價(jià)或總價(jià)的限價(jià)。

五環(huán)內(nèi)：?jiǎn)蝺r(jià) < 3.96 萬/平方，總價(jià) < 468 萬/套 五環(huán)至六環(huán)：?jiǎn)蝺r(jià) < 3.168 萬/平方，總價(jià) < 374.4 萬/套 六環(huán)外：?jiǎn)蝺r(jià) < 2.376 萬/平方，總價(jià) < 280.0 萬/套

注：公房一般為普通住宅，但是對(duì)于超過 140 平米的公房，大部分銀行算普通住宅，具體每個(gè)銀行不同。

2）非普通住宅

上述三個(gè)條件有一條不滿足即為非普通住宅。非普通住宅會(huì)額外交很多稅，下面會(huì)專門有一節(jié)介紹各種稅費(fèi)的。對(duì)于非普通住宅，網(wǎng)簽時(shí)基本上是按照普通住宅的來簽，即：

五環(huán)內(nèi)普通住宅貸款?303?萬，五環(huán)到六環(huán)是?243?萬，總價(jià)減去貸款剩下的全是首付。這樣算下來，首付是遠(yuǎn)超于首套首付比例30%的。

2. 公攤面積

3. 建筑類型

1）塔樓

塔樓一層樓起碼有四五家住戶，中間才是電梯，這四五家住戶就圍繞到電梯分布的。塔樓分為方型、T型、蝶形、楓葉型等等，目前市面上的就是方型。

方型塔樓圖

一般塔樓戶型圖

優(yōu)點(diǎn)：房?jī)r(jià)較低；空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造；公攤面積小；結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好。
缺點(diǎn)：至少有一個(gè)寬面是墻，采光和通風(fēng)效果較差，無法做到前后通透；居住密度高；容易出現(xiàn)暗角（采光差）和邊角地帶；偶爾會(huì)有奇形怪狀的戶型出現(xiàn)

2）板樓

板樓的特點(diǎn)是每戶住宅都能夠南北相通，前后通透沒有任何阻擋。戶數(shù)一般不會(huì)超過4戶。板樓分為長(zhǎng)走廊式和單元式拼，目前市面上的就是單元式拼接：若干個(gè)單元連在一起拼成一個(gè)板樓。

單元式拼接板樓樓圖

板樓戶型圖

優(yōu)點(diǎn)：采光和通風(fēng)效果較好，基本上每一個(gè)房間都能得到充分的日照，且有穿堂風(fēng)吹過，室內(nèi)空氣流通性也強(qiáng)；容積率低住戶相對(duì)較少。
缺點(diǎn)：大戶型偏多，單價(jià)和總價(jià)都較高；戶型格局不宜改造。

3）板塔結(jié)合

板塔結(jié)合顧名思義，同一棟樓既有板樓，又有塔樓。而板式結(jié)構(gòu)的戶型一般是位于單元的兩個(gè)端頭，或者最中間，且為大戶型；小戶型就是塔樓。

單元中間為板樓的板塔結(jié)合樓圖

二. 買房政策相關(guān)

1. 滿五

① 滿五”是指房產(chǎn)證從出證開始計(jì)算，時(shí)間滿五年或超過五年；不同房屋性質(zhì)判定標(biāo)準(zhǔn)不同，具體的如下：1）商品房：房本填發(fā)的日期或契稅票滿5年。2）公房：房本填發(fā)日期/契稅票/購(gòu)房合同/購(gòu)房房款的收據(jù)日期，只要上述條件滿1個(gè)就算滿5年。3）繼承房屋：繼承房屋以原始房產(chǎn)證日期計(jì)算是否滿5年。4）贈(zèng)與：贈(zèng)與直系親屬，按房本以原始日期計(jì)算是否滿5年，贈(zèng)與非直系親屬，按贈(zèng)與后的日期算滿5年。

② “”則是指以家庭為單位（配偶及孩子），業(yè)主在該省份內(nèi)，登記在國(guó)土局系統(tǒng)里得只有這一套房子。

通常情況下，房子滿足“滿五”的條件即可是免房子的個(gè)稅和增值稅。

2. 商貸買房首套、二套房認(rèn)定原則

北京的限購(gòu)政策是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。認(rèn)北京的房，認(rèn)的貸款。負(fù)責(zé)認(rèn)定的部門有兩個(gè)，一是銀行，二是房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。如果涉及到貸款的話需要同時(shí)滿足兩個(gè)部門的認(rèn)定。認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是以家庭為單位，以戶口登記為準(zhǔn)。全家必須都滿足標(biāo)準(zhǔn)的才行。

首套：北京無房，范圍內(nèi)無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金貸款記錄，且一年內(nèi)無離婚記錄
二套：北京有 1 套房，或范圍內(nèi)有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金貸款記錄，或一年內(nèi)有離婚記錄
拒貸：北京有 2 套房 / 范圍內(nèi)有 2 套及以上未還清的住房貸款

3. 北京政策房

1）共有產(chǎn)權(quán)房

通過實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)“使用權(quán)”讓渡給首次購(gòu)房人，進(jìn)一步降低房屋出售價(jià)格，滿足無房家庭住房剛需。購(gòu)房人可以按照政策性住房標(biāo)準(zhǔn)（商業(yè)貸款首付比例30%）申請(qǐng)公積金、商業(yè)貸款購(gòu)買。

后面我會(huì)專門寫一篇文章詳細(xì)講一下共有產(chǎn)權(quán)房，以及自己從關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)房到放棄共有產(chǎn)權(quán)房的心路歷程。

2）限競(jìng)房

簡(jiǎn)單來說就是“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”，讓開發(fā)商向上競(jìng)地價(jià)，向下競(jìng)房?jī)r(jià)。通過“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式產(chǎn)生的商品房就叫“限競(jìng)房”。其重點(diǎn)是，在土地出讓時(shí)就提前鎖定房屋未來的上市銷售價(jià)格，而土地則由參與競(jìng)買的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)拍，由出價(jià)者獲得。這是防止開發(fā)商炒地進(jìn)而推高房?jī)r(jià)的一種調(diào)控舉措。

所以限競(jìng)房的優(yōu)點(diǎn)是：便宜。

自然也會(huì)有很多缺點(diǎn)：限競(jìng)房會(huì)有諸多限制，如：

①限交易（9年無法交易，限制你未來的資產(chǎn)置換選擇 基于“限競(jìng)房”有“購(gòu)房后5年內(nèi)不得出售”的限制，加上交付兩年和取得房本兩年的時(shí)間，算起來得持有5+2+2=9年時(shí)間不能在市場(chǎng)流動(dòng)，甚至更久）
②限品質(zhì)（開發(fā)商在有限的利潤(rùn)空間里，只能壓縮產(chǎn)品營(yíng)造的成本和費(fèi)用）
③限改善（限競(jìng)房大量推售，限制了改善空間，70%的限競(jìng)房面積在90平米以下）。

3）經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。

一類經(jīng)濟(jì)適用房滿5年后才可以上市出售，一類經(jīng)濟(jì)適用房需要繳納綜合地價(jià)款。

二類經(jīng)濟(jì)適用房，房產(chǎn)大多數(shù)是“拆遷安置”類房產(chǎn)或者“回遷房”，他們只是產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注為經(jīng)濟(jì)適用房，但是不受經(jīng)濟(jì)適用房5年的限制，只要取得產(chǎn)權(quán)證就可以上市交易，除了按照商品房稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以外，還需要交納成交價(jià)格3%的土地出讓金，交納該土地出讓金后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)變?yōu)樯唐贩?/p>

經(jīng)濟(jì)適用房不在考慮范圍內(nèi)，所以也沒有過多了解。

三. 名詞解釋

1. 容積率

容積率是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。又稱建筑面積毛密度。對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度?！叭莘e率”是項(xiàng)目總建筑面積與總用地面積之比。下面舉例說明下：

例如，在面積為100平方米的地塊上建房，每層建筑面積100平方米，建2層，總建筑面積200平方米，容積率就是2.0；如果建3層，每層建筑面積50平方米，總建筑面積150平方米，容積率就是1.5。

在建筑層數(shù)相同的情況下，容積率越小，居住密度越小，相對(duì)舒服。容積率越大則相反。容積率超過5就不建議購(gòu)買了。

2. 得房率

得房率是指可供住戶支配的建筑面積與每戶建筑面積之比。

得房率=套內(nèi)建筑面積/套型建筑面積
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)面積
套型建筑面積（也稱銷售面積）=套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（俗說“公攤面積”）。

得房率是買房比較重要的一個(gè)指標(biāo)。計(jì)算房屋面積時(shí)，計(jì)算的是建筑面積，所以得房率太低，不實(shí)惠；太高，不方便。因?yàn)榈梅柯试礁撸膊糠值拿娣e就越少，住戶也會(huì)感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，比較實(shí)惠。

3. 樓盤均價(jià)

樓盤是樓盤的平均價(jià)格，它代表著一個(gè)項(xiàng)目整體的價(jià)位水平。但是對(duì)于購(gòu)房者來說，這個(gè)價(jià)格主要還是參考，現(xiàn)在的房屋銷售多是一房一價(jià)，不同樓層，不同樓棟和朝向之間房源價(jià)格都是不一樣的。

4. 房屋產(chǎn)權(quán)

1）什么是房屋產(chǎn)權(quán)

狹義上理解為房屋所有權(quán)，但準(zhǔn)確的定義應(yīng)該是“房屋所有權(quán)”和“土地使用權(quán)”，我們常說的產(chǎn)權(quán)年限，指的是土地使用權(quán)的年限，產(chǎn)權(quán)年限70年就是指土地使用年限為70年。我們國(guó)家現(xiàn)在實(shí)行的法律規(guī)定了建設(shè)使用地的使用權(quán)的期限，居住用地是七十年，工業(yè)用地是五十年，商業(yè)用地則是四十年，綜合用地五十年。

2）房屋產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定，住房建設(shè)用地使用期屆滿時(shí)，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期時(shí)，需要補(bǔ)交土地金，但是不會(huì)太貴，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。也就是說你的房屋即使到期了也還是你的，不用擔(dān)心到期會(huì)被回收或者會(huì)繳納很高昂的費(fèi)用。

5. 期房

指一切已經(jīng)開工，但還沒有竣工的房產(chǎn)。

6. 現(xiàn)房

指已經(jīng)竣工的房產(chǎn)。

7. 商品房

指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司（個(gè)人、外國(guó)公司）向政府機(jī)關(guān)單位租用土地使用權(quán)期限40年、50年、70年開發(fā)的房屋，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房又稱“大產(chǎn)權(quán)房”。

8. 公房

房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。公房一般指原來的單位或企業(yè)分給職工的住房，房改以后買成個(gè)人產(chǎn)權(quán)的已購(gòu)公房，就可以上市交易。

公房一般小戶型多，物業(yè)管理費(fèi)用低，房齡老，采光好，得房率高。已購(gòu)公房一般視為普通住宅，但個(gè)別銀行在商業(yè)貸款中會(huì)根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定普通或非普通住宅。已購(gòu)公房可以貸款多，首付準(zhǔn)備不足的話可以考慮買已購(gòu)公房，但好小區(qū)的已購(gòu)公房比較少，需要精挑細(xì)選。