這可能是開發(fā)商設(shè)計(jì)同學(xué)交過最厚的一次答卷。

　　豐臺(tái)公共資源交易綜合分平臺(tái)五層政務(wù)窗口外，某房企單個(gè)地塊投報(bào)材料足有多半個(gè)座椅厚。

　　這讓嚴(yán)肅君想起了候考試，不管會(huì)不會(huì)，都要寫滿，畢竟態(tài)度決定一切。

　　5月25日，北京10宗競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)宅地方案投報(bào)結(jié)束，參與報(bào)名房企名單已全部出爐。

　　其中王四營L01地塊、密云地塊由于無人投報(bào)，由當(dāng)時(shí)最后一手舉牌者拿下，分別是金地+保利+華潤聯(lián)合體、首開+住總+旭輝+花樣年聯(lián)合體。

　　也不知道算是撿漏還是拾雷。

　　另外8宗地塊，仍在唱標(biāo)，等待評(píng)委打分。具體怎么打分咱也不知道，咱也不敢問。

　　好在答案已經(jīng)有了，那就是高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。

　　01?高標(biāo)準(zhǔn)：多1分成績，多1份成本

　　其實(shí)，游戲規(guī)則很簡單。

　　《高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評(píng)審內(nèi)容和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》一共就三頁，分為建筑品質(zhì)和規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)兩個(gè)部分，總分各100，分高者拿。

　　但難點(diǎn)在于，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案里的每1分，都是建安成本的增加。

　　就以打頭的綠色建筑為例。

　　業(yè)內(nèi)對(duì)于綠色建筑的成本增量做過測(cè)算，居住項(xiàng)目一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)的成本增量分別為12-40元/平、55-100元/平、120-200元/平。

　　看著只是一頓飯錢，換算到整個(gè)項(xiàng)目，總量就比較驚人了。比如王四營L03地塊純R2建控規(guī)模約12萬平，全部建三星級(jí)綠色建筑，建安成本也要增加1440萬。

　　這還只是綠色建筑成本增量，如果全部按照表格來算，總成本要更多。

　　當(dāng)然，據(jù)專家測(cè)算，一般綠色建筑項(xiàng)目在5-10年內(nèi)均能收回綠色技術(shù)所帶來的成本增量。但要不要提前把這個(gè)錢花出去，對(duì)開發(fā)商來說是個(gè)考驗(yàn)。

　　其實(shí)不僅高標(biāo)準(zhǔn)，北京土拍雙集中模式，限地價(jià)+限銷售單價(jià)+競政府產(chǎn)權(quán)比例+競公房屋租賃面積+競國際人才住房面積等等，每一個(gè)“+”都是顯形或隱形的成本增加。

　　02?高標(biāo)準(zhǔn)，也是執(zhí)行和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

　　問題在于，北京的宅地，有些本身就是賠錢拿。

　　有機(jī)構(gòu)測(cè)算，首次集中供應(yīng)的29宗宅地里，零利潤甚至虧損地塊占比近4成，低利潤項(xiàng)目占比過半，中利潤項(xiàng)目僅不足1成，而中高利潤及高利潤項(xiàng)目占比為0。

　　本來利潤就低，還要高標(biāo)準(zhǔn)加成本，能實(shí)現(xiàn)嗎？

　　嚴(yán)肅君可以肯定的告訴你，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案不僅是方案，還是執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

　　此前的項(xiàng)目，開發(fā)商先拿地，根據(jù)土地條件進(jìn)行設(shè)計(jì)方案，為了保證利潤，壓縮建安成本是常規(guī)操作。

　　現(xiàn)在競報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，相當(dāng)于將提交設(shè)計(jì)方案報(bào)規(guī)環(huán)節(jié)前置，方案評(píng)分，開發(fā)商成功拿地，直接在住建委備案。

　　03?解決實(shí)際問題

　　毋庸置疑，這是為購房者提前兜了底，而且這個(gè)底線還挺高。更關(guān)鍵的是，高標(biāo)準(zhǔn)并不只是喊口號(hào)，而是實(shí)實(shí)在在解決問題。

　　嚴(yán)肅君從高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)評(píng)審內(nèi)容，附加10萬字的相關(guān)資料里，將涉及到實(shí)際居住的重點(diǎn)摘了出來。

　　①?硬件上，減少“問題”房

　　2019年入市的一批改善產(chǎn)品，社區(qū)常常“高低配”設(shè)置，向高層要銷量，向別墅要利潤成為很多房企的“不謀而合”。

　　高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)評(píng)審里明確，“應(yīng)避免高低配”，也就是說，至少這批競報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的項(xiàng)目，是要拒絕高低配的。

　　在戶型設(shè)計(jì)上，也將不再出現(xiàn)刀把、手槍等奇葩戶型。評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)里還要求“房間方正、空間尺度適當(dāng)，合理，朝向合理，空間浪費(fèi)少”。

　　窗戶更大，還必須配備遮陽棚。住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中，臥室窗地面積比的及格線為1/8，高標(biāo)準(zhǔn)要求達(dá)到1/6。

　　另外還有樓間距至少18米起，充分保證采光等。

　　② 軟件上，增加舒適度

　　社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)等歸為房屋硬件條件的話，那屋內(nèi)的配置就是軟件。

　　現(xiàn)在精裝交房常見的新風(fēng)系統(tǒng)、直飲水等，未來在高品質(zhì)建設(shè)商品房里或是標(biāo)配。

　　鼓勵(lì)裝配式裝修，什么是裝配式裝修？可以簡單理解為，一套房里除承重墻外都是可移動(dòng)的，后期個(gè)人裝修可快速拆改變換空間，不用鑿墻刨地。

　　室內(nèi)空氣質(zhì)量有更明確的指標(biāo)，比如PM2.5全年濃度不高于35μg／m3，已經(jīng)達(dá)到優(yōu)的級(jí)別。

　　還要求同層排水，明廚明衛(wèi)，樓板隔音等細(xì)節(jié)。

　　③ 延長保修期

　　大風(fēng)刮掉墻皮、室外下大雨室內(nèi)漏水的新聞不少?？此铺鞛?zāi)，實(shí)則人禍。每到這種時(shí)候，業(yè)主報(bào)修時(shí)發(fā)現(xiàn)保質(zhì)期已過，只能自己買單。

　　關(guān)于室內(nèi)外防水保修期方面，國家規(guī)定保修期為5年，而高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商品房保修期延長到15年。

　　另外屋面保溫工程、建筑門窗承諾質(zhì)量保修期限不少于8年。

　　以上是高標(biāo)準(zhǔn)的A面，B面是，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高標(biāo)準(zhǔn)提高節(jié)能減排要求，高贈(zèng)送的“神戶型”將越來越少。

　　確實(shí)，限競房高贈(zèng)送是為了加速去化，商品房高贈(zèng)送是為了賣得上價(jià)。新入地塊未來銷售指導(dǎo)價(jià)鎖死，高贈(zèng)送只是徒增成本，開發(fā)商失去了拓展面積的動(dòng)力，所謂的“神戶型”也就有可能消失。

　　當(dāng)然，也有房企內(nèi)部人士認(rèn)為，高標(biāo)準(zhǔn)更多是成本增加，對(duì)于產(chǎn)品形態(tài)影響不大。

　　到底導(dǎo)向何種結(jié)果？等這8宗待定地塊，公示了高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案后，自然就見分曉了。

　　互動(dòng)時(shí)刻：

　　這樣的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商品房，你怎么看？歡迎留言與嚴(yán)肅君互動(dòng)~

　　附《高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評(píng)審內(nèi)容和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》全文：