記者與業(yè)內(nèi)幾個朋友聊長沙商業(yè)地產(chǎn)市場，其中聊得最多的話題便是商業(yè)地產(chǎn)的痛與喜。同時(shí)記者也不時(shí)聽到有不少開發(fā)商由于商業(yè)地產(chǎn)的操作不當(dāng)而黯然退出商業(yè)競爭大潮的消息。如本報(bào)前幾期所報(bào)道的伍家?guī)X維多利購物中心“老板憑空蒸發(fā)”事件。那么，長沙商業(yè)地產(chǎn)究竟是陷阱還是金礦？

　　<長沙商業(yè)地產(chǎn)>再次升溫

　　“簡單來說，商業(yè)地產(chǎn)可分為商鋪、寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店或商鋪等。產(chǎn)權(quán)式酒店或商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)最大，其主要原因在于經(jīng)營權(quán)的不確定性，可以說命運(yùn)掌握在別人手中?！睂τ谏虡I(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，地產(chǎn)資深營銷人、深圳一帆文化董事長程雨清分析得異常透徹。

　　記者發(fā)現(xiàn)，在全國關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店或商鋪因經(jīng)營不善而導(dǎo)致的“金鋪”變“垃圾”的報(bào)道可以說已不是新聞。其次是大型商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)市場商鋪的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)幾乎成正比，一方面是由于開發(fā)商運(yùn)作成功而帶來的商鋪不斷升值，另一方面是由于開發(fā)商不當(dāng)運(yùn)作而造成的商鋪出租困難，市場沒有做起來而帶來的商鋪貶值。相比較而言，最可靠的商業(yè)地產(chǎn)投資要數(shù)大型生活社區(qū)商鋪與繁華地段或成熟的專業(yè)市場商鋪和寫字樓，這種商鋪由于其成熟的消費(fèi)群體存在而可以有效經(jīng)營或出租，是相對穩(wěn)定的商業(yè)投資對象。

　　在長沙，商業(yè)地產(chǎn)自1997年左右的火爆到1999年左右的迅速降溫，就是由于降溫后幾個大型產(chǎn)權(quán)式商鋪的相繼倒閉而造成的。到2005年左右長沙的商業(yè)地產(chǎn)再次隨著全國商鋪投資的升溫而升溫，期間有成功者也有虧本者，但大方向還是商業(yè)地產(chǎn)的利益驅(qū)動而形成的升溫市場。如五一商圈的萬達(dá)購物廣場、王府井百貨、平和堂、東塘的友誼商城等一直都比較堅(jiān)挺。

　　<產(chǎn)權(quán)式>高回報(bào)還是海市蜃樓

　　在商業(yè)投資與開發(fā)中，產(chǎn)權(quán)式的商鋪、酒店、老年公寓等的投資開發(fā)可謂雨后春筍，在全國以15%左右的增長速度在不斷的發(fā)展。

　　據(jù)了解，一般情況下，產(chǎn)權(quán)式的商業(yè)地產(chǎn)都會以“年固定回報(bào)+N年原價(jià)回購”的投資回報(bào)組合刺激消費(fèi)者投資的神經(jīng)。與住宅、股票、期貨等投資比較來看，表面上收益是穩(wěn)定且驚人的，特別是許多廣告語說的“你不賺錢，別人為你賺錢；你不工作，別人為你工作”、“投資××元，×××專家團(tuán)隊(duì)為你工作”等等極具殺傷力地誘惑著投資者的投資熱情。但建設(shè)部2002年7月在《商品房銷售辦法》文件中，明確規(guī)定“不得承諾固定回報(bào)作為銷售手段”，但由于其利益誘惑太大，許多開發(fā)商與消費(fèi)者在巨大的利益誘惑面前已失去理性分析的能力。于是形成了目前產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)的尷尬現(xiàn)象，一方面是成功運(yùn)作項(xiàng)目的穩(wěn)定回報(bào)，一方面是失敗項(xiàng)目所帶來的巨大經(jīng)濟(jì)損失。

　　因此，在判斷產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)的投入時(shí)一定要進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)研與測算，從地段、客流、合作單位等多方面規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。否則穩(wěn)定就會變?yōu)椴环€(wěn)定，高回報(bào)就會演化為海市蜃樓！

　　<專業(yè)市場>喜與痛并存

　　“相對來說，專業(yè)地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)的操作中最穩(wěn)當(dāng)、最簡單同時(shí)也最容易出現(xiàn)問題，這其中關(guān)鍵在于市場的招商與推廣以及專業(yè)市場的可行性研究是否到位?！背逃昵逭f。

　　顯而易見，好的專業(yè)市場價(jià)值是不斷上升的，但失敗的專業(yè)市場卻會成為開發(fā)商、經(jīng)營戶與投資戶共同的痛！在長沙，兩種現(xiàn)象并存，而且?guī)缀醭烧龋⊥顿Y者在選擇中特別要注意的是地段、交通、市場的終端群體以及周邊市場環(huán)境、大的主力商家。

　　<裙樓商鋪>利益點(diǎn)也是頭痛處

　　在商業(yè)地產(chǎn)中還有一種特殊的商業(yè)項(xiàng)目——裙樓商鋪。一般情況下，它們都位于市內(nèi)高層建筑的地面幾層，這種投資金額相對比較大，是眾多開發(fā)商的利益點(diǎn)，也是他們的頭痛處。關(guān)鍵在于對項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)目地段的把握。主體來講，這種項(xiàng)目的使用群體是休閑場所，購買者的實(shí)力要求高，最好的策略是定向招商與銷售，但這種裙樓的回報(bào)是長期的，穩(wěn)定但不豐厚。

　　<寫字樓>集團(tuán)投資重點(diǎn)

　　寫字樓，是商業(yè)地產(chǎn)的一種特殊模式，目標(biāo)群體相對集中，一般是企業(yè)、公司作為自有物業(yè)投資的一部分，也是部分有實(shí)力投資者的最佳選擇。

　　投資這種項(xiàng)目，首先要看地段，了解周邊商務(wù)分布情況，還有就是項(xiàng)目的配套及規(guī)劃。從投資風(fēng)險(xiǎn)來看，相對小，但回報(bào)要根據(jù)整體經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展水平而定。

　　總之，商業(yè)地產(chǎn)的投資相對于目前市場上的其他投資形式來說，是金礦也是陷阱，關(guān)鍵在于對投資目標(biāo)的詳細(xì)考察與分析。