買了房，辦了證，本是高興的事，但佛山御堡國際商務中心（下稱“御堡國際”）的業(yè)主卻滿臉愁容。原因是他們的不動產(chǎn)權證上寫著“商服辦公”“到期無償收回”等字樣，業(yè)主認為寫字樓被當作公寓住宅賣，只是一個有不動產(chǎn)權證的“長租房”，受到開發(fā)商的刻意隱瞞及欺騙。

?

開發(fā)商回復本刊，現(xiàn)場已公示該項目為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地產(chǎn)業(yè)載體——國家為盤活農(nóng)村集體土地流轉，提升土地利用效率的試點之一，為非住宅用地，業(yè)主均已簽署有顯著標識和說明的告知函及合同，實屬知情，已對部分業(yè)主進行起訴。

?

?

業(yè)主：我們是買來住的

?

“這就是別墅區(qū)了”，視頻中，淡黃色矮層建筑群的兩邊種了棕櫚樹，道路整潔干凈，“公寓那邊都是享受別墅區(qū)的條件”，銷售向一行準業(yè)主解釋道。但這段業(yè)主看房時錄下的分享視頻卻成為了如今維權的證據(jù)之一。

?

58歲的池阿姨：“本以為買了個養(yǎng)老公寓，卻變成不能居住且34年（到期時間2053年）后就會被收回的辦公室?！?/p>

?

在廣州打拼的陳小姐：“現(xiàn)在loft裝修到一半不知道該不該停，可不住就虧了：加上裝修超260萬，相當于每個月要花6000多元付房租?！?/p>

?

90后丘小姐：“我和家人、親戚、朋友借了10多萬交首付，自己貸款24萬，傾盡所有想給自己一個蝸居，卻不料不動產(chǎn)權證是個無償收回的‘租賃證’?！?/p>

?

業(yè)主們向本刊展示已拿到手的不動產(chǎn)權證，顯示權利類型為“集體建設用地試用期，房屋（構筑物）所有權”，權利性質為“集體土地出讓，市場化商品房”，用途為“商服用地，辦公”——即辦公用地，非住宅，不得居住。

?

?

業(yè)主表示，“購買時，銷售稱與國有建設用地同價同權，6米層高不限購不限貸，可找御堡國際開發(fā)商理論為何變成寫字樓，就全推卸給銷售，再去問銷售，銷售又把我們微信拉黑”，盡管業(yè)主們手上不乏銷售承認可以商住的微信聊天記錄，“但找不到他們人了，即使找到就說已經(jīng)辭職或被炒了?！?/p>

?

這些銷售的朋友圈大多已不可見，但從業(yè)主提供的截圖可以發(fā)現(xiàn)，2017年至2018年，廣佛多家地產(chǎn)銷售及中介曾熱推御堡國際，宣傳文案包括公寓、商住、商墅、地鐵產(chǎn)權l(xiāng)oft、復式別墅、聯(lián)排商業(yè)別墅、商務別墅等。如“不限購、不動產(chǎn)，廣東交界一河之隔，金融高新區(qū)千燈湖C區(qū)，廣佛唯一6米層高別墅13000送裝修，周邊地價15530價格洼地筍盤”等。除此之外，該樓盤的促銷海報，投放的報紙廣告、自媒體、公眾號等也有“與國有建設用地同權、同價”“產(chǎn)權證辦理與國有用地商品房一致”“商業(yè)住宅兩用”等字句。

?

?

?

?從國外回來打算在御堡國際養(yǎng)老的黃老伯等業(yè)主提供了大量樣板房的照片和視頻，里面放置了沙發(fā)，被隔出來的二層有榻榻米，衛(wèi)生間洗手盤上還放置了類似洗漱用品的裝飾。

?

池阿姨告訴本刊，她當初買了3樓頂層，是因為銷售說送天臺，還可以幫她種植花卉，“我想著過幾年和老伴在這里能種種東西，孩子在廣州過來也方便，能享受天倫之樂”，她買了2套準備打通，“樣板房裝修的非常宜居，銷售當初說可以住人的，現(xiàn)在卻不能住，還要孩子幫忙背負重額房貸，太無奈了?！?/p>

?

“戶型圖上還清楚的畫了床”，陳小姐說道，“加上銷售說有產(chǎn)權，到期可以續(xù)費，簽的是商品房預售合同，誰會起疑不能住呢？”

?

本刊發(fā)現(xiàn)，樣板房中貼有“非交樓標準”，合同補充協(xié)議也有關于宣傳資料及樣板間的說明：售樓書、廣告、宣傳單張、戶型圖及模型中的有關內容、數(shù)據(jù)并非實際施工數(shù)據(jù)，僅供參考；樣板間僅作為商品房空間布局、裝飾裝修和家具擺放的示意，并非交樓標準或買賣合同之樣品。

?

對此，業(yè)主認為“先是把我們騙過去，最后才說有這種條款，真是‘啞巴吃黃連’了”。

?

?

?2015年佛山市南海區(qū)人民政府下發(fā)《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市管理試行辦法的通知》，第七十三條，單位或個人取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地用于建設住宅或類似住宅的居住用房，或將地上已有的其他用途用房改為居住用房的，由區(qū)住建、國土、規(guī)劃等部門依照相關規(guī)定進行查處。

?

另外，根據(jù)《關于加強非住宅用地管理的意見》等規(guī)定，御堡國際不準在商業(yè)、酒店、辦公及配套建筑內建設公寓、酒店式公寓、公寓式辦公、SOHO辦公及配套建筑內建設公寓、酒店式公寓、公寓式辦公、SOHO辦公、產(chǎn)權式酒店等有居住功能形式的用房，不得以商品住宅、公寓等有居住性質名義進行違規(guī)宣傳、銷售。項目建設的商業(yè)、辦公、配套設施用房等非住宅建筑物在使用過程中不得改為住宅用途。

?

而佛山市南海區(qū)國土城建和水務局于2018年9月6日對御堡國際進行暗訪，發(fā)現(xiàn)其現(xiàn)場銷售人員在口頭推介商品房時，存在對房屋使用期限屆滿后的處理方式陳述不真實的情形，對其扣除誠信扣分10分并要求其自查整改。

?

但在此之前就購買的業(yè)主表示委屈，“樓盤已經(jīng)銷售過半了”。

?

?

?40年后到期“無償收回”是怎么一回事？

?

梗在業(yè)主心里的還有不動產(chǎn)權證上的一段話：土地出讓年限屆滿后，土地及地上建筑物、附著物由集體土地所有權人無償收回。出讓期滿，若土地所有權人整體出租或出售建筑物的，在符合有關法律法規(guī)及政策的前提下，且在同等條件下，權屬人享有優(yōu)先權。

?

?

業(yè)主們買房時關注點多集中在能否拿到證和是否可以續(xù)期?！百I房子的時候銷售也凈是強調可以續(xù)期、有不動產(chǎn)權證、網(wǎng)簽全國統(tǒng)一的合同樣式、續(xù)簽不會超過 5位數(shù)等等”，池阿姨告訴本刊，“我看公示和合同，都寫著到期不去申請續(xù)費才會失效，這是符合邏輯的，誰料到試點的不動產(chǎn)權證卻得先被‘無償收回’，那不就是長租房嗎？”

?

業(yè)主陷入深深不安，“為什么試點的產(chǎn)權證多了這么一段話？” “這種不動產(chǎn)權證拿出來，誰愿意接手？”……

?

?△合同（御堡國際業(yè)主提供）

?

還有業(yè)主認為簽合同時被套路。一封提交給佛山政府的信函寫到，“交到業(yè)主手里的合同卻全都有明顯的重新裝訂痕跡、業(yè)主合同版本互不相同、反復被拆訂，網(wǎng)簽日期與合同簽訂日期顛倒、業(yè)主在簽合同時都沒看到合同里有無償收回的表述，而在后來到手的合同里，在不同頁面卻竟有4處提到無償收回，而十分巧合的是，在合同里有6處業(yè)主簽名按手印的頁面上，偏偏全部避開了有無償收回這么至關重要表述的頁面。開發(fā)商在購房者已經(jīng)交納房款后、在收樓前突然要求我們補簽一份告知函，以此作為購房者知道到期無償收回的證據(jù)，在處于弱勢并已交納房款的情況下，業(yè)主們無奈只好簽名。”

?

簽了合同的確是業(yè)主維權的“不利好因素”，多家行政部門復函不予處理。2019年3月4日，南海區(qū)國土城建和水務局回復業(yè)主，未發(fā)現(xiàn)建設單位存在違法違規(guī)銷售或合同無效的證據(jù)，經(jīng)律師調解未果，雙方歧義較大，建議通過司法途徑解決。其中，御堡國際回復行政部門關于合同反復裝訂的痕跡，是因為“在簽訂合同后，為業(yè)主日后辦理契稅方便，免費復印合同”。

?

陳小姐于2018年9月繳納首付。2019年4月26日，她上午交完契稅、維修基金，下午才被通知去簽署紙質合同，此時離她繳納農(nóng)商行按揭已過去6個月?！拔沂諛悄描€匙時才簽的合同，根本沒有機會看到那些關鍵的提醒?！?/p>

?

?△合同備案證明短信（御堡國際業(yè)主提供）

?

根據(jù)多位業(yè)主提供的談判錄音顯示，不同的開發(fā)商相關負責人都強調業(yè)主不該只看廣告、只聽銷售一面之詞，認為合同、告知函上白紙黑字有提示且業(yè)主簽了字，開發(fā)商已經(jīng)盡到了應有的責任。

?

對此，業(yè)主并不同意，稱簽署合同時未見過含有“無償收回”的告知函等文書。池阿姨稱，前往行政部門檔案室調檔發(fā)現(xiàn)，一堆文件中沒有告知函。

?

銷售：確有業(yè)主投訴的現(xiàn)象

?

本刊致電給多位曾接手并成功售賣過御堡國際的銷售，部分按掉了電話，還有幾位接通但裝作未聽過御堡國際樓盤，僅有少數(shù)銷售愿意提起當時的情況。

?

一位鏈家的銷售表示時過境遷，已不記得御堡國際銷售時的細節(jié)，但問及是否可以住人，她答道“是公寓，可以住的”。

?

一位從廣州調往御堡國際幫忙的銷售則還記得“公示欄”在廁所附近，沙盤旁邊，“只要是我接手的都會帶過去看公示，這個肯定會做的，顧客看不懂的我們也都會講解，告知這是試點項目，說清楚產(chǎn)權為40年及續(xù)期條件等”，但她也表示一年多過去了，有些細節(jié)記不清楚，“不了解‘無償收回’這些字眼、告知函及合同的具體內容，這些都是開發(fā)商的事，我只負責接待”。她還表示御堡國際售樓現(xiàn)場的地產(chǎn)中介、銷售不少，人也比較雜，有些中介會做活動，周末人比較多。

?

御堡國際開賣分區(qū)的總控負責人之一告訴本刊，當時御堡國際請了兩家代理公司，一家是2016年服務了6、7個月的置煒，另一家是自2013年起服務了4、5年的世聚。銷售帶客到售樓處，交由代理負責銷控、簽約、收錢、復核等。他沒有否認事后有業(yè)主因為“被隱瞞”而上門投訴的情況，但他表示與自己團隊無關，“我們經(jīng)手的肯定會詳細講解清楚御堡國際試點的種種情況，不評價其它團隊的行為。”對于不動產(chǎn)權證到期“無償收回”及“辦公”性質不能住人的情況，該負責人認為“40年后的事誰也不好說，買了辦公室住人又有什么不可以呢？”掛了電話后，他又撥回電話，向本刊強調了業(yè)主簽署了合同、告知函等文書，還介紹了中大相關機構入駐產(chǎn)業(yè)園的情況。

?

?

?開發(fā)商：告知明確，業(yè)主知情

?

開發(fā)商相關負責人及代理銷售認為在售樓現(xiàn)場公示了《認購需知》：“該項目為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地產(chǎn)業(yè)載體項目（商服），不準在商業(yè)、酒店、辦公及配套建筑內建設有居住功能形式的用房，土地出讓年限屆滿后無償收回，若出租或出售的，權屬人享有優(yōu)先權”等內容，與業(yè)主簽署的《商品房買賣合同（預售）》、告知函等文書上有明確提示，認為業(yè)主是知情的。

?

“得先將告知函備案，合同才能備案，這是我們主動向行政部門提出的流程?！庇H總經(jīng)理楊丹接受本刊采訪時表示，作為國家重要的試點項目，常有各地、各界人士前來調研，故對整個項目的流程包括對外的代理銷售方面把控更是嚴格。

?

關于銷售被反映虛假宣傳的情況，楊丹回復道，御堡國際與正規(guī)代理簽有合同，工作人員有備案且經(jīng)過培訓。在銷售過程中有發(fā)現(xiàn)第三方銷售、中介未經(jīng)審核擅自發(fā)布文案、擅自承諾等現(xiàn)象，“如我們曾接到大量電話咨詢御堡國際是否每平方5000元，隨后查詢到是外地某銷售在微信群里散播的虛假信息。”他表示，御堡國際二期在銷售方面將會管控更加嚴格。對于業(yè)主質疑合同有貓膩，他表示網(wǎng)簽合同無法修改，均是現(xiàn)場直接打印，至于戶型圖上印有床鋪，他表示為第一版打印錯誤，未進行宣發(fā)。

?

“我們自持了75000平方物業(yè)，也是御堡國際的業(yè)主，對于產(chǎn)權等各方面問題也在積極匯總，與各部門反饋與商議，還是有部分業(yè)主理解并愿意與我們一起將試點項目做好。而某些業(yè)主的行為已經(jīng)干擾到產(chǎn)業(yè)園的正常運行，對此，我們已將證據(jù)做好公證向法院提起了訴訟”，楊丹告訴本刊。

?

走訪：有業(yè)主裝修成住宅形式

?

本刊前往御堡國際，發(fā)現(xiàn)售樓中心已換新址，二期已搭施工圍欄或將動工。產(chǎn)業(yè)園內的房屋為獨棟小洋樓造型，每棟三層，每層挑高約6米，可自行間隔成兩層，小部分一樓貼有房東電話及出租信息。目前可見有藥店、月子中心、珠寶、裝潢、便利店等少量企業(yè)入駐，個別企業(yè)入駐整棟樓，其余多在一樓開鋪。少量外立墻拉有橫幅，園區(qū)整體略顯清凈。

?

本刊進入其中一棟觀察發(fā)現(xiàn)，二樓擺放有辦公用途的工位隔板長桌，裝修風格簡潔，疑將作為企業(yè)辦公室。三樓則隔成兩層，裝修成帶有客廳、房間、廚房等住宅樣式的歐式風格，站在頂樓發(fā)現(xiàn)個別天臺有加蓋現(xiàn)象。本刊咨詢園區(qū)內某入駐企業(yè)員工是否知曉業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，他表示“很常見，但鬧不起來”，問及原因，“聽說是銷售虛假宣傳吧?！?/p>

?

?

?土地試點：集體土地也能拿不動產(chǎn)權證

?

御堡國際由佛山市鈞堡投資發(fā)展有限公司開發(fā)建設，推廣名為南海御堡國際產(chǎn)業(yè)園。國家為盤活農(nóng)村集體土地流轉，提升徒弟利用效率，包括佛山南海區(qū)在內的33個行政區(qū)進行農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點。其中，御堡國際是南海區(qū)首批試點項目之一，宣傳稱與中山大學國際生命健康創(chuàng)新中心等多個技術中心共建南方生命健康產(chǎn)業(yè)基地。

?

楊丹介紹，目前，在農(nóng)村集體土地流轉上取得較大突破的有江西試點的土地置換分配、上海試點的金融配套增加信譽度、廣東御堡國際試點的分拆銷售等方面。在先行先試的探索中，楊丹坦言，會面臨類似“如何做到真正同權同價”“向銀行等金融機構解釋試點項目尋求按揭貸款合作”等諸多問題。他介紹，御堡國際與中大方面于去年年底簽完協(xié)議，今年相關辦公樓便會進行改造、裝修以便中大相關機構入駐。

據(jù)悉，原國土資源部在總結農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點經(jīng)驗的基礎上起草了土地管理法修正案（征求意見稿），向社會公開征求了意見，于2017年8月報送國務院。目前，草案已經(jīng)國務院常務會議討論通過。

?

判例

?

佛山南海區(qū)麗日廣場早些年同為“三舊改造”也發(fā)生過上述類似情況，曾推出過1700套“公寓”，但因未公示房產(chǎn)將被村委會“無償收回”及將辦公性質的房產(chǎn)當作住宅用途的商品房售賣受到責令，麗日廣場的業(yè)主最終可與佛山市麗日東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理合同撤銷。

?

但御堡國際與之前“住宅變辦公樓，最后同意退房”的麗日廣場不一樣，它在公示、樣板房和合同等方面做的較為完善。

?

宏觀嘗試，微觀調試，試點新政下產(chǎn)生的問題業(yè)主該如何面對？

?

前成都市某區(qū)法院法官、法律從業(yè)者郭小明接受本刊采訪時表示，農(nóng)村集體建設用地的流轉目前正處在改革試點的“深水區(qū)”，除非經(jīng)過國家征收和征用后進入市場，否則是與憲法和法律相抵觸的。因此，在符合法定條件的前提下，御堡國際的集體建設用地使用權只能按照合同約定的出讓期限進行使用。如果業(yè)主在購房之前受到開發(fā)商或者銷售的虛假宣傳而造成重大誤解，甚至有明顯的欺詐行為，而業(yè)主簽訂的合同也未對相關注意事項進行顯著標識和說明，那么業(yè)主是可以行使合同撤銷權的。

?

北京市盈科(廣州)律師事務所高級合伙人律師馬錦林告訴本刊，在本案中，從開發(fā)商與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》內容來看，對于該房屋的性質、土地權屬狀況等內容均已通過相應的條款進行了明確約定，御堡國際實際亦不存在故意隱瞞該房屋、土地的真實權屬性質從而使得業(yè)主在重大誤解或受欺詐的情況下簽訂該《物業(yè)租賃合同》的情形，業(yè)主并不符合可以主張法定解除該合同或撤銷該合同的條件，若想退房，業(yè)主們還需要與開發(fā)商公司進行友好協(xié)商，雙方確認一致解除該合同。

?

一個試點項目的成功離不開多方面的聯(lián)動，試點項目所呈現(xiàn)的問題，也應由業(yè)主、開發(fā)商、多部門聯(lián)動探討解決。

?