2019年4月21日，黎先生向住房和城鄉(xiāng)建設部投訴，其購買的佛山桂丹頤景園冠云樓開發(fā)商將消防立管設置在了衛(wèi)生間套內(nèi)，占用了其房屋面積，違反《住宅建筑規(guī)范》及《住宅設計規(guī)范》。

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2019年8月6日，佛山南海區(qū)住房城鄉(xiāng)建設和水利局召開協(xié)調(diào)會，邀請業(yè)主、開發(fā)商佛山頤景園置業(yè)發(fā)展有限公司、消防工程師及審圖工程師共同協(xié)商，現(xiàn)場未協(xié)商成功。

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開發(fā)商回復本刊，“未按圖施工確有紕漏，合同附件為框架圖，已將該消防立管用水泥封住，可退還占用面積的金額及一定補償。04、09戶型的業(yè)主若有異議可退房?！?/p>

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?試圖裝修三次，師傅均搖頭“干濕分離做不成”

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2018年4月收樓后，黎先生著手裝修套內(nèi)26.83平方米的一室大通間。沒想到裝修師傅的一番話，讓他維權(quán)至今。

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他告訴本刊，曾請了三撥裝修團隊，均表示2.608平方的衛(wèi)生間無法做成干濕分離，第三撥裝修師傅分析，銷售人員當初提供圖紙的尺寸和現(xiàn)場不一樣，且室內(nèi)多了根消防立管，住宅少見。

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此話引起了黎先生的注意，他查閱了多項規(guī)范發(fā)現(xiàn)，此管不僅侵占業(yè)主面積，根據(jù)國家住宅建筑標準，消防立管還不得設置在住宅套內(nèi)。

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2019年8月，本刊走訪發(fā)現(xiàn)，該消防立管緊挨業(yè)主衛(wèi)生間一角，貫穿33層整棟樓的09戶型，現(xiàn)場已砌墻圍護，與之關聯(lián)的消防栓則設置在了一墻之隔的公共區(qū)域走廊部位。除此之外，桂丹頤景園冠云樓04戶型衛(wèi)生間套內(nèi)也被放置了消防立管，合計62戶受到影響（1~2樓為商鋪）。

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?消防立管占用了套內(nèi)面積

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黎先生對建設單位違法反《住宅建筑規(guī)范》和《住宅設計規(guī)范》的強制條文，卻能通過住宅建筑工程項目竣工驗收感到疑惑，他向本刊展示自己搜集的條文規(guī)范：

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1、《住宅建筑規(guī)范》（GB 50368—2005），8.1.4住宅的給水總立管、雨水立管、消防立管、采暖供回水總立管和電氣、電信干線(管)，不應布置在套內(nèi)。（本規(guī)范全部條文為強制性條文，必須嚴格執(zhí)行）

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其中，8.1.4的條文說明：“為便于消防立管等維修和管理，不影響套內(nèi)空間的使用，本條規(guī)定上述管線不應布置在套內(nèi)，實踐中，公共功能的管道、閥門、設備或部件設在套內(nèi)，住戶在裝修時加以隱蔽，給維修和管理帶來不便；在其他住戶發(fā)生事故需要關閉檢修閥門時，因設置閥門的住戶無人而無法進入，不能正常維護，這樣的事例較多。本條據(jù)此規(guī)定上述設備和部件應設在公共部位?！?/p>

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?2、《住宅設計規(guī)范》（GB 50096-2011），8.1.7下列設施不應設置在住宅套內(nèi)，應設置在共用空間內(nèi)：1公共功能的管道，包括給水總立管、消防立管、雨水立管、采暖（空調(diào)）供回水總立管和配電和弱電干線（管）等，設置在開敞式陽臺的雨水立管除外。（8.1.7為強制性條文，必須嚴格執(zhí)行）

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3、《民用建筑設計通則》（GB50352-2005），6.14.2 管道井的設置應符合下列規(guī)定：管道井的斷面尺寸應滿足管道安裝、檢修所需空間的要求；管道井宜在每層靠公共走道的一側(cè)設檢修門或可拆卸的壁板。（6.14.2為非強制條文）

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4、《住宅設計規(guī)范》（GB50096-2011），5.4.1 每套住宅應設衛(wèi)生間，應至少配置便器、洗浴器、洗面器三件衛(wèi)生設備或為其預留設置位置及條件。三件衛(wèi)生設備集中配置的衛(wèi)生間的使用面積不應小于2.50m2。(5.4.1為非強制條文)

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隨后，黎先生向開發(fā)商投訴此事，2019年1月，黎先生與開發(fā)商曾一度接近談攏，當時，南海區(qū)住建局等工作人員前往現(xiàn)場，在其協(xié)調(diào)見證下，黎先生及開發(fā)商達成初步共識，同意封管，且由開發(fā)商在走廊處開一個消防管檢修口。黎先生表示，在室外開檢修口一是為了消防檢修管道方便，不用進屋擾民，二是預防水管爆裂后水流到室內(nèi)。

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但隨后該方案被擱置，住建局工作人員表示，開發(fā)商回復為“黎先生不愿簽字”，黎先生提供的手機錄音則顯示“開發(fā)商工作人員稱上級領導不同意該方案。”

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多級部門回復：設計圖紙中的消防立管設在公共空間

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黎先生與開發(fā)商協(xié)商未果，便于2018年5月起，通過南海民生熱線，佛山12345，南海政務通平臺、佛山行政投訴網(wǎng)，佛山市南海區(qū)、佛山市和廣東省三級住建部門反映桂丹頤景園冠云樓09和04戶型涉嫌違反國家標準的強制條文等問題。

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南海區(qū)國土城建和水務局（住建）、佛山市住房和城鄉(xiāng)建設管理局等部門回復，“桂丹頤景園冠云樓3-33樓04、09戶型的消防栓和消防立管在設計圖紙中沒有設置在住宅套內(nèi)，而是設置在管井內(nèi)，屬于公共空間，沒有違反《住宅設計規(guī)范》（GB50096-2011）第8.1.7條和《住宅建筑規(guī)范》第8.1.4條。”

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?佛山市住房和城鄉(xiāng)建設管理局回應

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根據(jù)相關部門提供的，由佛山市嶺南建筑設計咨詢有限公司出具回復意見所示，在設計圖紙中，消防立管被劃分在公共區(qū)域，并非在業(yè)主住宅套內(nèi)。對此，各部門回復的結(jié)論為“業(yè)主反映的現(xiàn)場實際情況與原設計圖紙不符?！?/p>

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?黎先生認為，有關部門以設計圖紙無誤為由，罔顧消防立管占用業(yè)主套內(nèi)面積的事實，于2019年4月21日向住房和城鄉(xiāng)建設部投訴反映。

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消防工程師表示，砌墻后可作獨立消防環(huán)境

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2019年8月6日，佛山南海住建局召開多方協(xié)商會議。開發(fā)商相關負責人現(xiàn)場表示由于施工單位未按圖施工，如今已將消防立管用水泥封管，且消防立管有明管也有暗管，不影響業(yè)主生活，還同意在墻外開一個泄水口，以便緩解水管爆裂時的壓力。

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針對封閉消防管是否影響居住，消防工程師在現(xiàn)場表示，封管砌墻后，可看作為獨立消防環(huán)境，可以通過相關檢測設備檢查消防栓供水能力、水壓是否達到要求。但管道和現(xiàn)場使用環(huán)境有關，在后續(xù)過程中出現(xiàn)漏水等維修情況，則需要鑿開墻體維修，這便涉及到費用的問題。另外，該工程師還提及目前消防管井尺寸缺失的問題。

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黎先生現(xiàn)場表示“不動產(chǎn)證的房產(chǎn)分戶圖與設計單位及審圖單位提供的設計圖紙不一致。設計圖紙將消防立管排除在外，而房產(chǎn)分戶圖則是將消防立管包括在內(nèi)”，并反對開發(fā)商提出的封管方案：“封管后消防立管還是處于套內(nèi)，仍占用套內(nèi)使用面積，且封管會令消防立管無法得到常規(guī)的保養(yǎng)及維護，年久失修存有爆漏風險，危及業(yè)主生命財產(chǎn)安全。其次，不認同以及設計圖紙將管道面積算入使用面積，但按照《住宅設計規(guī)范》4.0.3-3： 煙囪、通風道、管井等均不應計入套內(nèi)使用面積，應不屬于使用面積?！?/p>

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?合同附件，房產(chǎn)分戶圖

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審圖工程師則對黎先生的第二個疑問進行了解答，表示《住宅設計規(guī)范》中非黑體字為非強制性條文。

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?由于移動整條消防立管難度大，業(yè)主及開發(fā)商雙方就封管、開泄水孔的處理基本達成一致，但就消防管占用面積套內(nèi)面積的賠償未談妥。

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開發(fā)商表示可退還占用管道0.22平方米的面積金額及一定補償，黎先生則表示若消防管無法遷移，房屋按瑕疵商品房重新計價，退差價作為補償或租售開發(fā)商所占用的套內(nèi)面積，租金抵扣物管費。

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開發(fā)商：未按圖施工確有紕漏，合同附件為構(gòu)架圖

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本刊就上述問題發(fā)函詢問，開發(fā)商相關負責人致電回復，表示現(xiàn)場未按圖施工確有紕漏，目前已對04、09戶型的消防立管進行封管處理，與部分業(yè)主友好解決及給予面積補償，個別業(yè)主若有異議可退房，認為黎先生要價過高，故暫未能談妥。

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對“整改后的墻體厚度是否達到分戶墻厚度”一事，該負責人回復稱住建局等部門表示已整改合格。

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對于合同附件圖與設計圖不一致的問題，該負責人回復“合同附件圖是一個框架圖”。但未解答若未按圖紙施工，為何會通過測繪、驗收等。

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本刊咨詢了一位業(yè)內(nèi)朱姓建筑設計師，他分析“消防立管擺在何處并不影響它的消防作用，所以消防驗收時基本不會核對其在圖紙上的擺放為室外還是室內(nèi)。且消防主要驗收的是圖紙上與消防設計有關的內(nèi)容是否有在施工上體現(xiàn)及整個系統(tǒng)是否能夠?qū)嶋H運作?！?/p>

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“消防立管用薄墻包裹問題不大，因為該墻不是拿來承重的，只是把難看的管道圍閉起來，但如果靠近衛(wèi)生間，則要注意此種輕質(zhì)墻的墻角是否防水。”另外，朱設計師表示，消防立管是一根紅色的大粗管，影響室內(nèi)觀感，驗收時很容易發(fā)現(xiàn)。

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前成都法院法官、法律從業(yè)人士郭小明接受本刊采訪時分析，開發(fā)商在商品房建設中存在不符合相關規(guī)范的，應當由房地產(chǎn)主管部門責令整改，違反相關行政法規(guī)的，應當對其進行處罰。而在商品房交付過程中，存在實際交付的房屋和合同約定的情況不一致的，或者雖然合同未明確約定、相關規(guī)范沒有明確規(guī)定，但房屋不符合居住需求、存在影響美觀甚至安全隱患的，屬于履行合同不符合約定，應當承擔相應的違約責任。同時，因為消防立管占用房屋面積導致實際面積與合同約定不同，應當按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，如果面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算；面積誤差比絕對值超出3%，業(yè)主可要求解除合同、返還已付購房款及利息等。

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