計(jì)算投資的計(jì)算公式：

計(jì)算購入再出租的投資＝月租金×12（個(gè)月）/售價(jià)

計(jì)算購入再售出的投資＝（售出價(jià)－購入價(jià)）/購入價(jià)

例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價(jià)約200萬元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個(gè)商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資＝2萬元×12/200萬元，通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資將是：12%， 要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的投資＝（215-200）/200，通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資將是：7.5%

01 商鋪投資的計(jì)算：四種算法

目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資率怎么計(jì)算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資率算法有以下幾種：

a.租金法

公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

b.租金回報(bào)率分析法

公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12/購買房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價(jià)及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。

不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。

c.內(nèi)部率法

房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總/累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/（按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）＝內(nèi)部率。

上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金結(jié)合使用。內(nèi)部率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部率則是按復(fù)利計(jì)算。

不足：通過計(jì)算內(nèi)部率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。